חשבתם שהבנק ישמח שתחזירו את המשכנתא מוקדם? הוא יגבה מכם על זה

בקצרה: פירעון מוקדם של משכנתא עולה כסף, אבל לא בכל מסלול. בפריים כמעט אין עמלה, ובמסלול קבוע העמלה עלולה להגיע לעשרות אלפי שקלים. בקשו דוח סילוקין, תנו הודעה של 10 ימים מראש וחשבו לפני שאתם מעבירים את הכסף.

ההיגיון הפשוט אומר שבנק אמור לשמוח כשלקוח מחזיר חוב לפני הזמן. בפועל, מי שלקח הלוואה בריבית קבועה ומחזיר אותה כשהריבית במשק ירדה גורם לבנק הפסד. את ההפסד הזה הוא מגלגל אליכם.

קראו גם: לא בניתם כלום ולא ביקשתם כלום, ובכל זאת תשלמו היטל השבחה · בחרתם במסלול הפטור על שכר הדירה? ייתכן שאתם משלמים יותר מס · שטר החוב שחתמתם עליו לא יביא לכם שקל ביום שהשוכר נעלם

הכלל הזה מעוגן ברגולציה: צו הבנקאות על עמלות פירעון מוקדם קובע אילו עמלות מותר לבנק לגבות ואיך מחשבים אותן. השאלה היא רק איזה מסלול יש לכם.

ארבע עמלות, ורק אחת מהן באמת כואבת

העמלה התפעולית קטנה, עד 60 שקלים לפעולה. עמלת אי הודעה מוקדמת עומדת על 0.1% מהסכום שאתם פורעים, ונחסכת לגמרי אם הודעתם לבנק לפחות 10 ימים מראש. בהלוואות צמודות למדד יש גם רכיב שקשור להפרשי הצמדה.

הכסף הגדול נמצא בעמלת ההיוון. היא מחושבת לפי הפער בין הריבית שבחוזה שלכם לבין הריבית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל ביום הפירעון. ככל שהפער גדול יותר ונשארו יותר שנים להלוואה, העמלה תופחת.

דוגמה פשוטה: לקחתם קבועה לא צמודה ב-5% וכיום הממוצע עומד על 4%. על יתרה גבוהה ועוד 15 שנה, עמלת ההיוון יכולה לבלוע חלק נכבד מהחיסכון שתכננתם.

איזה מסלול חוסך לכם הכי הרבה

מסלול	עמלת היוון	מתי הכי זול לפרוע
פריים	אין	בכל רגע
משתנה כל 5 שנים	אין בנקודת השינוי	ביום שינוי הריבית
קבועה לא צמודה	כן, כשהריבית ירדה	כשהריבית בשוק גבוהה משלכם
קבועה צמודה	כן, ועוד רכיב הצמדה	כשהריבית בשוק גבוהה משלכם

המסקנה הפרקטית: אם יש לכם סכום פנוי, התחילו מהמסלול שלא נושא עמלת היוון. פירעון חלקי מותר, אז לא חייבים לסגור את כל המשכנתא בבת אחת.

מחזור משכנתא הוא פירעון מוקדם בתחפושת

הרבה לווים לא מבינים שמחזור משכנתא, גם באותו בנק, הוא מבחינה טכנית סילוק של ההלוואה הישנה ולקיחה של חדשה. כלומר, כל העמלות שתיארנו חלות גם כאן. הצעה של בנק מתחרה עם ריבית נמוכה ב-0.3% נראית מצוין על הנייר. אחרי עמלת ההיוון, היא לפעמים מפסידה כסף. תמיד בקשו את המספר הסופי, נטו.

לפני שאתם מעבירים את הכסף

• בקשו מהבנק דוח סילוקין מעודכן, עם פירוט כל עמלה בנפרד.
• שלחו הודעה בכתב לפחות 10 ימים לפני מועד הפירעון.
• בדקו מתי חלה נקודת היציאה הקרובה במסלולים המשתנים.
• השוו את העמלה לריבית שתחסכו עד סוף תקופת ההלוואה.
• השאירו בצד כסף לחירום ולא מרוקנים את כל החיסכון לטובת הבנק.

מתי עדיף בכלל לא לפרוע

כסף שהולך למשכנתא נעול. אם פירעון יותיר אתכם בלי קרן חירום, ההחלטה מסוכנת גם אם היא חוסכת ריבית. משכנתא בריבית נמוכה יחסית שווה לפעמים פחות מאשר להשאיר את הכסף עובד, כפי שיודע כל מי שהתחיל לחסוך מאוחר ומבין כמה שווה כל שנה של ריבית דריבית.

מקרה נפוץ נוסף: משפחה שמוכרת נכס כדי לקנות דירה שנייה ומגלה שאפשר לגרור את המשכנתא הקיימת לנכס החדש במקום לסלק אותה ולשלם עמלות. שווה לשאול את הבנק על זה לפני החתימה.

לפרטים על המבנה של הלוואות לדיור ומסלוליהן, ראו את הערך משכנתה בוויקיפדיה.

הצעד הבא שלכם: היכנסו לאתר הבנק, הורידו דוח סילוקין לכל מסלול בנפרד, וסמנו את המסלול עם עמלת ההיוון הנמוכה ביותר. משם מתחילים.