שטר החוב שחתמתם עליו לא יביא לכם שקל ביום שהשוכר נעלם

בקצרה: שטר חוב וערבים הם מסמכים שצריך לאכוף בהוצאה לפועל, תהליך שנמשך חודשים ועולה כסף. ערבות בנקאית או פיקדון במזומן הם הביטחונות היחידים שמממשים תוך ימים, ולכן שווה לוותר על חודש שכירות כדי לקבל אותם.

רוב חוזי השכירות בישראל נראים מרשימים. שטר חוב על 30 אלף שקל, שני ערבים, צ'קים פתוחים. ואז השוכר עוזב עם חוב ארנונה ונזק לדלת, והמשכיר מגלה שהוא מחזיק בערימת נייר.

קראו גם: דמי הניהול שאתם מתעלמים מהם גוזלים לכם קצבה שלמה בפנסיה · חושבים שקרן השתלמות שמורה למורים? אתם משאירים כסף על הרצפה · חסכתם עשר שנים ולא התעשרתם? התחלתם מאוחר מדי

מה ההבדל בין המסמכים

ההבחנה המעשית היא כמה זמן לוקח להפוך את הביטחון לכסף. ערבות בנקאית היא התחייבות של הבנק, ומימוש שלה מול הסניף אורך בין שלושה לעשרה ימי עסקים. פיקדון במזומן שיושב אצל המשכיר זמין מיד, בכפוף לתנאי הקיזוז שבחוזה.

שטר חוב, לעומת זאת, הוא רק ראיה לחוב. כדי לגבות אותו פותחים תיק בהוצאה לפועל, השוכר יכול להגיש התנגדות, והתיק עובר לבית משפט. חצי שנה היא הערכה אופטימית.

סוג ביטחון	זמן מימוש ממוצע	עלות למשכיר	עלות לשוכר
ערבות בנקאית	3 עד 10 ימים	אפס	1.5% עד 2.5% מהסכום בשנה, פלוס עמלת פתיחה
פיקדון במזומן	מיידי	אפס	הקפאת הסכום
שטר חוב עם ערבים	4 עד 12 חודשים	אגרות ועורך דין	אפס
צ'ק ביטחון	חודשיים ומעלה	אגרות	אפס

העמודה השלישית מסבירה למה כל כך הרבה משכירים מסתפקים בשטר חוב. הוא לא עולה כלום מראש. המחיר מגיע אחר כך.

מה החוק מגביל

חוק שכירות הוגנת משנת 2017 חל על דירות מגורים ומגביל את סך הביטחונות לגובה של שליש מדמי השכירות לכל תקופת החוזה, או סכום של שלושה חודשי שכירות, לפי הנמוך מביניהם. שכירות של 5,000 שקל לשנה, למשל, מאפשרת ביטחונות עד 15 אלף שקל.

ההגבלה חלה על ערבות בנקאית ועל פיקדון. שטר חוב וערבים אינם נכללים בתקרה הזו, וזו הסיבה המשפטית שבגללה הם עדיין נפוצים כל כך.

הטעות שמבטלת את השטר לגמרי

אפילו שטר חוב שנחתם כראוי נופל על פרטים טכניים. שטר בלי סכום נקוב, בלי תעודת זהות של הערב ובלי כתובת מלאה, מקשה מאוד על איתור הערב כעבור שנתיים. ערב שהוא בן משפחה של השוכר ובלי הכנסה קבועה הוא ערב על הנייר בלבד.

בדקו שלושה דברים לפני החתימה: שהסכום נקוב במספרים ובמילים, שהערבים חתמו מול עד וצירפו צילום תעודה, ושקיימת הפניה מפורשת בחוזה אל השטר כביטחון לקיום התחייבויות השוכר. חסר אחד מהשלושה, ההתנגדות בהוצאה לפועל תתקבל קרוב לוודאי.

מה לדרוש בפועל

• ערבות בנקאית בגובה שלושה חודשי שכירות, או פיקדון אם השוכר מעדיף לא לשלם עמלות
• סעיף קיזוז מפורש שמפרט מה נחשב נזק ומה בלאי סביר, כולל מי משלם על צביעה
• אישורי תשלום ארנונה, מים וחשמל כתנאי להחזרת הביטחון, לא אחרי
• פרוטוקול מסירה עם תמונות מתוארכות בכניסה וביציאה
• שטר חוב כשכבה נוספת, לא כביטחון היחיד

שוכר טוב שווה יותר מביטחון גדול. חודשיים של דירה ריקה מוחקים את כל הרווח שחודש שכירות נוסף היה מביא, וזה בדיוק המקום שבו חישוב תשואה בנדל"ן על הנייר מתנפץ מול המציאות.

הפער הזה גדול במיוחד בפריפריה, ולכן דירה שנקנתה בזול נוטה לסבול מתחלופת שוכרים גבוהה יותר ומתקופות ריקות ארוכות.

הכסף שצריך לשבת בצד

משכיר בלי רזרבה נזילה נאלץ להתפשר על השוכר הראשון שמגיע. בויילר שמתפוצץ, דוד שמש, מקרר שנשרף, כל אלה מגיעים בלי התראה ובלי קשר למצב התיק. מי שמחזיק קרן חירום בגובה ארבעה עד שישה חודשי הוצאות יכול לסרב לשוכר בעייתי ולחכות שבועיים נוספים.

נוסח החוק, ההגדרות של בלאי סביר וסייגי התחולה מופיעים בערך חוק השכירות והשאילה בוויקיפדיה.

הוציאו את החוזה הנוכחי, חפשו את המילה ערבות, ואם היא לא מופיעה שם תתקנו את זה בחידוש הקרוב.